매출원가율 공포에 시달리는 신세계건설…차입금 확대로 ‘정상화’ 첩첩산중

지속적인 공사원가 절감 추진
수익성 확보된 사업 중심 수주
중장기사업 포트폴리오 중심 진행

신세계건설 공사현장 전경.

신세계건설이 재무구조 개선에 성과를 내지 못하며 혹독한 겨울을 보내고 있다. 연결기준 매출원가율이 100%를 초과한 데다, 차입금 증가 여파로 영업외손실까지 발생되며 적자 구조에서 벗어나지 못하고 있어서다. 신세계그룹의 도움을 받으며 유동성을 조달했지만 오히려 고비용 여파로 단기간 내 회사 상황은 나아질 기미를 보이고 있는 상황이다.

일각에선 신세계건설이 보유한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무와 관련해 사업 추진이 어려울 경우 회사 신용도에 영향을 줄 것으로 예상하고 있는 만큼, 재무건전성 확보에는 수년의 시간이 필요할 것으로 보인다.

7일 업계에 따르면 신세계건설의 연결기준 매출원가율은 95.0%(2022년)에서 100.1%(2025년 9월 말)로 상승했다. 한때 110.3%(2023년)까지 치솟았다가 이후 점차적으로 개선됐지만 여전히 100%를 초과하며 적자 구조를 유지하고 있다. 애초 매출원가율이 100%를 초과한다는 것은 매출원가가 매출을 초과해 영업손실을 볼 수밖에 없는 수익 구조라는 뜻이다.

이는 2022년 부동산경기 침체 후 주요 건설사들의 매출원가율이 점차 개선되고 있는 것과 비교하면 다른 결과다. 실제 지난해 9월 말 기준 현대건설의 매출원가율은 94.0%로, 대우건설, GS건설, DL이앤씨의 매출원가율은 80%대로 집계됐다.

곳간은 빠르게 말라가고 있다. 신세계그룹의 도움으로 신세계건설의 현금 및 현금성자산은 5751억원(2024년 말)에서 2184억원(2025년 9월 말)으로 줄었다. 같은 기간 동안 단기차입금은 325억원에서 1240억원으로, 장기차입금은 1500억원에서 5233억원으로 급증했다. 공사대금 회수 지연 여파로 유동성을 확보하기 위해 차입을 진행한 결과다. 지난해 9월 말 기준 공사미수금은 전년 동기 대비 59.9% 증가한 5825억원에 이른다.

애초 영업손실을 기록 중인 신세계건설 입장에선 금융비용 등으로 인해 영업외손실까지 더해지며 순손실 규모가 126억원(2022년)에서 1771억원(2024년)으로 급증했다.

지난해엔 3분기까지 1142억원의 순손실을 기록하며, 전년 동기(816억원)보다 300억원 이상 늘어났다. 지난해에도 1500억원 이상의 순손실을 기록할 것으로 추정되고 있다. 이는 경영 정상화를 추진하고 있는 회사 입장에선 오히려 풀어야 할 과제만 쌓여가고 있는 상황이다.

부동산 PF 우발채무도 걱정거리다. 이승민 한국신용평가 선임애널리스트는 "PF보증 사업장 관련 유동화증권 매입 등으로 인해 지난해 9월 말 별도기준 순차입금이 4522억원으로 확대됐다"고 말했다.

또한 "미분양 민간 사업장에 대한 공사비 선투입과 매출채권 지연으로 인한 재무적 변동성이 확대된 가운데 회계상 자본으로 분류된 신종자본증권의 경우 이자율 '스텝 업'(단계적 상향) 조항 등을 고려하며 실질적인 자본 여력은 미흡한 수준"이라고 덧붙였다.

물론 부정적인 면만 있는 것이 아니다. 신세계건설이 2018년 주택 브랜드 '빌리브'를 선보인 후 대구 중심으로 사업을 확대했다가 저조한 분양성과로 2023년 이후 대규모 영업손실 원인으로 작용했지만, 신세계, 이마트 등의 그룹 계열사 공사를 중심으로 재정비하며 재도약을 준비하고 있다. 실제 신세계건설의 전체 수주잔고 중 계열 수주잔고 비중은 9.5%(2023년 말) 이후 43.7%(2024년 말), 60.2%(2025년 9월 말) 등으로 급증했다.

한국기업평가는 신세계건설이 지난해부터 스타필드 청라, 구월 트레이더스 매출 증가 등으로 외형 성장했으며, 올해부터 수익구조 안정화가 본격화될 것이라고 전망했다. 김현 한국기업평가 수석연구원은 "현재 진행중인 민간주택사업들 대부분이 지난해 준공된 뒤 올해부터 스타필드(청라, 창원) 매출 본격화, 동서울터미널(예상도급액 1조2000억원) 착공 등으로 중장기 매출 기반을 확보할 것"이라고 예상했다.

신세계건설이 신세계청담피에프브이(PFV)와 계약을 통해 추진하는 청담 프리마호텔 복합개발도 마찬가지다. 해당 사업은 서울시 강남구 청담동 소재 프리마호텔을 철거한 후 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등을 신축·분양하는 사업이다. 올해 착공하고 2030년경 준공할 계획이다.

애초 이번 개발의 주체는 르피에드청담PFV였는데 2024년 사명을 하이퍼청담PFV로 변경했다가, 같은 해 6월 신세계프라퍼티가 회사 지분 50%를 매입하면서 사명이 신세계청담PFV로 다시 변경됐다. 지난해 말 기준 신세계청담PFV의 주요 주주는 신세계프라퍼티(50%), 베이직일반사모부동산투자신탁1호(45%) 등이다.

신세계건설 관계자는 "지속적인 공사원가 절감에 나서는 한편, 그룹 대형 프로젝트 등 안정적이고 수익성이 확보된 사업 위주로 수주하고 실적 개선을 위해 중장기 사업 포트폴리오 위주로 진행할 예정"이라고 덧붙였다.