"다주택 레버리지 축소·임대 기반 확충 동시 이뤄져야"
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김 실장은 다주택 매입 레버리지 축소 정책과 안정적 임대 기반을 확충하는 정책이 충돌하지 않게 하기 위해 임대 공급 구조 재편도 추진해야 한다고 강조했다.
김 실장은 이날 자신의 페이스북에 '공적 신용의 질서와 주택시장'이란 제목의 글을 통해 "주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제"라며 이같이 밝혔다.
특히 김 실장은 1990년대 일본의 자산 버블 붕괴와 2008년 미국 금융위기 등 부동산 담보 대출의 과잉이 금융시장 전체를 흔들었던 사례를 언급하며 "투자 목적의 레버리지가 금융 불안으로 전이될 수 있다면 그 위험은 사적인 영역에만 머물 수 없다. 중요한 것은 가격을 직접 통제하는 것이 아니라 구조를 재편하는 일"이라고 밝혔다.
이어 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 만기 구조의 차등화와 같은 신호가 일관되게 축적될 경우 기대수익률은 재평가된다"며 "레짐 전환은 세부 규정의 변화가 아니라, 투자 목적 레버리지를 점진적으로 축소하겠다는 방향성에 대한 신뢰에서 시작된다"고 강조했다. 다주택 매입 대출 관련 개혁을 예고한 것으로 풀이되는 대목이다.
김 실장은 "다만 한 가지를 분명히 해야 한다"며 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해 온 다주택자의 레버리지를 축소할 경우 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행돼야 한다고 강조했다.
김 실장은 "무주택 가구의 중장기적 주거 안정을 제도적으로 담보하지 못한 채 레버리지만 축소한다면, 구조 전환은 또 다른 불안을 낳을 수 있다"며 "따라서 신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진되어야 한다"고 말했다.
이어 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다"고 덧붙였다.
또 김 실장은 "투자 목적 단기 차익을 전제로 한 신용과 달리, 장기 임대와 거주 안정에 결합된 신용은 가격 변동을 완충하는 방향으로 작동한다"며 "세제·금융·공급 정책의 정합성은 여기에서 핵심적"이라고 하며 공급과 동시에 세제·금융의 개혁을 시사했다.
그러면서 김 실장은 "신용 질서는 거주 안정과 거시적 안정성을 우선하는 방향으로 재정렬될 필요가 있다"며 "전환은 점진적이어야 한다. 그러나 방향은 선명해야 한다"고 거듭 강조했다.
이어 "신용의 질서는 투기적 기대를 증폭시키는 구조가 아니라, 거주 안정과 금융 건전성을 동시에 지탱하는 구조로 이동해야 한다"며 "지금은 가격을 논쟁할 시점이 아니라, 신용의 원칙을 명확히 할 시점"이라고 덧붙였다.
