[장용동의 우리들의 주거복지] 부동산 최대 고비, 최고 결정권자 인식 제고돼야

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

이재명 정부 들어 주택 공급의 화급함이 강조되고 있는 것은 서울 수도권의 오랜 주택 수급 불균형이 가격불안을 초래하기 때문이다. 공급이 가시화되지 않는 가운데 수요를 옥죄는 대출이나 거래 규제 중심 정책으로 대응, 정책의 효과조차 제대로 보지 못하는 현실이 안타깝다. 역대 어느 정부도 시도하지 않은 서울, 경기권의 광범위한 토지거래허가제를 시행했지만, 지난해 서울 아파트 가격은 8.5%가 상승, 19년 만에 최대폭을 기록하고 평균 가격이 15억 원을 넘어선 것 역시, 초고강도 수요규제책의 한계로 인식된다.

더구나 수요를 막무가내로 누르면 그 압력이 쌓이게 되고 결국 시장은 터지기 마련이다. 지난 88년, 97년, 2006년 즈음의 집값 급등기가 바로 그 대표적 사례이고 분당 등 수도권 1기 신도시를 비롯해 판교 등 2기 신도시 건설은 하늘 뚫린 폭등장세를 진정시킨 공급 창구였다. 올 2026년 부동산 시장을 그 어느 때보다 뜨거운 위험 시장이 될 것으로 보는 것도 같은 맥락이다. 최근 3~4년 동안 공급부족에 따른 수요 압력과 고강도 수요규제에 막힌 반사적 시장 탄력이 새봄을 계기로 재차 고개를 들 공산이 크다. 특히 봄철은 극심한 전월세난으로 서민 고통이 극에 달하고 매매가 급등 등으로 또 한차례의 파동을 겪을 여지가 있다.

정부 역시 이러한 시급성을 고려해 국토부에 주택공급추진본부를 출범시키고, 주요 역할을 담당하는 한국토지주택공사(LH)는 전담 부서를 신설하는 등 부산한 움직임이다. 서둘러 내놓은 135만 가구 공급대책을 재점검하는 데 이어 공급 주체를 독려하는 등 안정적 공급 방안과 실행 대안 마련에 부심 중이다.

하지만 정부가 재차 내놓을 추가 공급 실행 방안이 시장 안정에 실효를 거둘지는 여전히 미지수다. 3기 신도시를 중심으로 막대한 물량 공급계획이 포함될 것으로 예상되나 이는 문재인 정부에서 발표된 색 바랜 공급계획인 데다 용적률과 밀도를 올려 공급 물량을 늘리는 것만으로는 수요층의 관심을 끌기에 역부족이다. 지금은 공급량의 문제라기보다 얼마나 빠른 시기에 주택이 공급되느냐 하는 시간의 문제다. 택지가 완비되어도 실제로 입주까지는 빨라야 3년 늦으면 5년까지도 걸리는 신도시 주택 공급 패턴을 감안하면, 이재명 정부 후반부에나 본격 영향을 미칠 공산이 크다.

더욱이 최고 결정권자의 주택공급생태계에 대한 이해 부족은 더 큰 문제다. 이재명 대통령이 견지하고 있는 공공개발 택지를 모두 공공에서 주택을 건설토록 한다는 점이나 새해 부처 업무보고에서 보여준 매입임대에 대한 부정적 선입견 등은 재차 더 많은 시행착오를 가져올 것으로 우려된다. 공공택지를 민간에 공급하지 않고 LH가 주택을 모두 공급하면 주택 공급 효과는 크게 떨어지고 LH의 경영 상태는 더 악화할 게 분명하다. 수요의 니즈에 걸맞게 건설하는 민간 아파트가 들어서기 때문에 인기리에 분양되고 이로 인해 공공택지가 팔리게 된다. 만약에 공공택지에 공공아파트만 들어선다면 3기 신도시는 미분양의 무덤이 될 게 뻔하다. 또 택지를 민간에 선분양한 자금으로 택지조성은 물론 임대아파트를 건설해 서민층에게 싸게 공급하는 게 LH의 기본 구조다. 이 대통령의 의지대로 공공주택을 모두 건설한다면 LH는 막대한 자금을 별도로 빚을 내 조달해야 한다. 현재 하루 이자만 100억 원대를 물고 있는 LH의 초대형 적자 구조는 더욱 악화하고 서민 임대주택 공급과 관리는 더 허술해질 게 분명하다. 공공택지를 이용해 민간건설업체가 막대한 이익을 보는 성남 분당구 대장동식 개발에 제동을 걸려는 의도는 이해되나 이는 주택 공급의 생태계를 이해하지 못하는 이상과 현실의 착시다.

현실적 공급 대책인 매입임대만 해도 그렇다. 물론 부처 업무보고에서 지적했던 대로 매입임대가 여러 가지 부정부패와 연결된 것도 사실이다. 하지만 이는 대대적 감사를 통해 이미 개선되었고 실제로 서민과 중산층의 전월세난과 주거비 부담을 완화하는 데 큰 효과를 가져오고 있다. 또 소규모 주택건설업체의 경영 및 자금 융통 창구 기능을 톡톡히 하는 공적 사업이다. 이를 부정적 시각에서 이해한다면 계획 자체를 변형 내지 축소 지향으로 수립할 게 뻔하다. 과거 문민정부 시절 김영삼 대통령이 수도권 1기 신도시 폐해만 보고 신도시 건설을 중단시킨 바 있다. 심지어 신도시라는 용어조차 혐오, 신문에 미니 신도시 제목만 나가도 정정해달라는 관련 부처 민원이 쏟아질 정도였다. 이는 결국 다음 정부에 재차 공급부족을 유발, 주택시장 안정에 막대한 부작용을 초래한 데 이어 용인 파주 남양주 등지의 난개발을 가져와 교통과 환경 등에 악영향을 끼친 결과를 가져왔다. 대통령의 구습을 깨는 조언과 질타는 국민을 시원하게 하지만 앞만 보고 뒤를 보지 못한다면 자칫 많은 정책 오류를 낳고 국민이 고스란히 폐해를 입는 법이다.

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

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