초강력 대출 규제 빗겨난 ‘지방’ 분양 시장…‘반사이익’ 가능할까

지방 부동산 시장, 주담대 제한·3단계 스트레스 DSR 등 미적용
수도권서 갈 곳 잃은 투자 수요…지방 '일부' 흡수 전망
7월 지방 분양 물량도 연내 최대…“인기 지역 등 경쟁률 높을 것”

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

건설사 생존을 위해 중요한 지방 아파트 분양 시장이 다시 활력을 찾을 수 있을지 주목된다. 최근 이재명 정부가 발표한 고강도 대출 규제 대상 지역에 지방이 포함되지 않은 것이 그 배경이다. 초강력 규제로 수도권 내 아파트 수요 감소가 예측되는 가운데, 줄어든 수요가 지방 신축 아파트 매수세로 이어질 수 있다는 기대감이 적지 않다.

여기에 새 정부는 최근 추가경정예산을 활용해 지방 준공 전 미분양 아파트 매입도 결정했다. 이달부터 수도권에 적용되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)도 지방의 경우 연말을 기한으로 적용이 유예되는 등 지방 분양 시장 활성화 분위기가 점차 고조되고 있다.

1일 분양업계에 따르면 이달 지방에서는 총 2만280가구가 시장에 공급될 예정이다. 이는 올해 들어 가장 많은 분양 물량이다. △충북(5613가구) △충남(2436가구) 등에서 대규모 공급이 진행되는 가운데 △부산(4606가구) △대전(1507가구) △대구(1419가구) 등 광역시 공급량도 상당한 수준이다.

업계에서는 이달 지방의 신축 아파트 청약 성적이 그간의 부진을 다소 털어낼 것으로 보고 있다. 작년 말부터 지난달 대통령 선거 이전까지 부동산 시장 위축에 큰 영향을 미쳤던 정치적 불확실성 해소로 미뤄졌던 부산·충남 아산 등 지방 인기지역 분양이 이달 쏟아진다는 점에서다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 "최근 지방 분양시장이 어려움을 겪고 있지만, 산업단지 등 자족기능을 갖춘 전북 전주시·충남 아산 등은 여전히 청약 시장에서 강세를 보이고 있다"며 "대기수요가 많은 지방 인기 지역 신규 단지들이 최근 분양에 뛰어들고 있어 청약 분위기도 뜨거워질 것 같다"고 말했다.

새 정부가 최근 서울 등 수도권에 적용하기로 한 고강도 대출 규제의 '풍선 효과'를 등에 업고, 지방 청약 시장에 온기가 감돌 것이란 의견도 적지 않다. 앞서 지난달 27일 정부는 서울 등 수도권을 대상으로 △주담대 6억원 초과 금지 △2주택자 이상 주담대 금지 △조건부 전세대출 금지 △생애 최초 주택담보대출비율(LTV) 80→70% 강화 △신용대출 연 소득 이내 제한 등 강력한 수준의 가계대출 규제 방안을 발표했다. 반면, 지방은 해당 규제에서 제외됐다. 또 지난 5월 금융당국은 당초 이달부터 전국에 도입하기로 했던 3단계 스트레스 DSR도 수도권만 먼저 적용하고, 지방은 연말까지 이를 한시적 유예하기로 한 바 있다.

이렇다 보니 일각에서는 수도권 외 지역에서 대체 투자처를 찾는 수요의 증가와 2022년부터 악화 일로를 겪으며 감소하고 있는 지방 신축 아파트 가치 상승 기대감이 맞물려 지방 부동산 시장 '바닥 다지기'가 속도감 있게 진행될 것이란 예측이 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "지방의 준공 후 미분양 물량이 여전히 높은 수준이지만, 전체 미분양 수치는 최근 시간이 지나며 감소하고 있다"며 "글로벌 인플레이션 장기화를 거치며 지방 부동산 사업이 뚝 끊기며 지방 인허가·착공·준공 실적 감소에 따른 신축 아파트 가치 상승 가능성도 있어 보인다"고 설명했다.

다만, 회의적인 시각도 적지 않다. 일자리·인구 감소로 지방 아파트의 가격 상승을 기대하기 여전히 낙관하기 어렵다는 점 때문이다. 부동산 정책 변화로 일시적인 지방 아파트 수요 반등 효과는 있을 수 있지만, 장기적으로는 지역 부동산 시장 및 경기가 활성화돼야 한다는 분석이다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "올해 상반기에는 수도권·지방 간 부동산 시장 회복 양상의 양극화도 뚜렷했다"며 "하반기 역시 이 지역들 사이 수요 양극화·수급 불균형이 진행될 것으로 보이는 만큼, 이를 선제적으로 대응할 수 있는 정부의 유연한 정책 설계가 필요하다"고 제언했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "지방 미분양 적체 현상 문제는 여전히 심각히 바라봐야 한다"며 "이를 개선하기 위해 취득세·양도세 감면 혹은 면제를 통한 단기적 방안은 물론 지방 경제를 살릴 수 있는 장기적 정책도 지속적으로 나와야 할 것"이라고 강조했다.