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해당 작성자는 최근 쓰레드를 통해 공시지가보다 5000만원가량 낮은 가격에 나온 다세대 빌라 전세 매물을 확인하던 중 이상한 점을 발견했다고 밝혔다. 전세보증보험 가입 요건을 충족하는 것으로 보였고, 융자도 100만원에 불과해 겉으로는 비교적 안전한 매물처럼 보였다는 설명이다. 그러나 등기부등본을 확인한 결과, 각 호실에 대지지분이 설정돼 있지 않은 사실을 확인했다. 토지 등기를 추가로 확인해보니 전체 토지 지분의 99%는 건물주가 아닌 다른 소유자가 보유하고 있었고, 건물주는 1%만 소유한 상태였다고 전했다.
작성자는 이를 두고 "건물만 소유하고 땅 지분이 없는 구조라면 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수가 어려울 수 있다"고 우려했다. 실제로 확인 차 주택도시보증공사(HUG)에 문의한 결과, 대지지분이 없는 상태에서는 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다는 답변을 받았다고 밝혔다.
문제는 해당 건물이 주택임대사업자로 등록돼 있었다는 점이다. 현행 제도상 주택임대사업자는 원칙적으로 보증보험 가입이 의무지만, 보증금이 없거나 우선변제금 이하인 경우, 임차인이 직접 보증보험에 가입한 경우, 또는 시세의 60% 이하로 계약된 경우 등 일부 예외가 존재한다. 작성자는 특히 '시세 60% 이하' 조항이 악용될 가능성을 지적했다. 공시지가가 상대적으로 높게 산정된 점을 활용해 전세가를 낮게 책정한 것처럼 보이게 하고, 이를 근거로 보증보험 가입 의무를 피했을 수 있다는 주장이다.
그는 "겉으로는 공시지가 기준을 충족해 보증보험이 될 것처럼 보이지만 실제로는 가입이 되지 않는 구조일 수 있다"며 "임대사업자 등록 여부만 믿고 안심해서는 안 된다"고 강조했다. 또 "전세 계약 전에는 건물 등기뿐 아니라 토지 등기까지 반드시 확인하고, 대지권 설정 여부와 지분 비율을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다.
해당 글에는 "일반인이 이런 구조를 어떻게 다 알겠느냐", "보증보험 가입이 되지 않는 곳은 계약하지 않는 게 낫겠다"는 반응이 이어졌다.
