성수4지구에서 다시 만난 롯데건설 vs 대우건설…승부처는 ‘도시 완성도’

‘1.3조’ 초대형 재개발…한강변 65층 랜드마크 쟁탈전
초고층 설계는 ‘기본값’…스카이라인 넘어 도시 맥락 경쟁
롯데 "르엘 벨트 확장" vs 대우 "세계 유일한 성수" 강조

서울 성동구 '성수전략정비구역 4지구' 전경./대우건설

서울 핵심지 재건축·재개발 수주를 둘러싼 건설사들의 경쟁이 연초부터 달아오르고 있다. 특히 2026년 첫 대형 정비사업 수주전으로 꼽히는 서울 성동구 '성수4지구 재개발'을 두고 롯데건설과 대우건설이 다시 한번 맞붙으면서 시장의 이목이 집중되고 있다. 성수4지구는 한강변 입지를 갖춘 데다 총공사비가 1조3000억원을 웃도는 초대형 사업지로, 올해 서울 정비사업 경쟁의 향방을 가늠할 분수령으로 평가된다.

업계 일각에서는 이번 수주전의 결정적 요소가 '높이'가 아닌 '도시 완성도'가 될 것으로 평가한다. 성수4지구를 포함한 성수전략정비구역 1~4지구 모두 초고층 설계를 전제로 사업이 추진되고 있어 단순한 높이 특화 공약만으로는 조합원들의 선택을 끌어내기 어렵다는 분석이다. 한강변 입지에 걸맞은 조망 설계, 성수동 특유의 산업·문화적 정체성과의 결합, 초고층 구조물에 대한 안전 관리 역량 등이 수주 성패를 가를 주요 요소가 될 전망이다.

14일 정비업계에 따르면 롯데건설과 대우건설은 올해 재건축·재개발 등 도시정비사업에서 연간 목표치의 약 25~30%를 연초에 확보한다는 전략을 세우고 있다.

양사의 전략적 최우선 목표는 성수4지구 재개발 시공권이다. 이 프로젝트는 성동구 성수동2가 일대 8만9828㎡ 부지에 지상 최고 64층 또는 65층, 총 1439가구 규모의 공동주택과 부대·복리시설을 조성하는 것이다. 예상 공사비는 1조3628억원에 달한다. 단일 사업지만으로도 연간 정비사업 실적의 상당 부분을 채울 수 있어 두 건설사 모두 이 사업을 '연초 승부처'로 보고 전사적 역량을 집중하고 있다. 지난해 롯데건설은 3조3668억원, 대우건설은 3조7727억원 규모의 정비사업 수주 실적을 기록했다. 업계에서는 양사가 올해 수주 목표를 4조~5조원 수준으로 상향 조정할 것이란 관측이 나온다.

특히 롯데건설과 대우건설은 최근 서울 주요 정비사업 수주전에서 잇따라 맞붙으며 경쟁 구도를 형성해 왔다는 점에서 이번 성수4지구에서도 치열한 맞대결이 예상된다. 양사는 2019년 성북구 장위6구역 재개발과 용산구 한남2구역 재개발 등 굵직한 사업지에서 경쟁한 이력이 있다. 당시 장위6구역에서는 법정 최고층에 근접한 스카이라인 설계와 단지 상징성이, 한남2구역에서는 남산 경관 보호를 전제로 한 고도 활용 방안과 조망 특화 설계가 조합의 주요 판단 기준으로 작용했다.

다만 시장에서는 이번 성수4지구 재개발 수주전이 과거와 달리 '높이 특화' 중심으로 흘러가지는 않을 것으로 보고 있다. 성수전략정비구역 전반에서 이미 초고층 개발이 전제된 만큼, 조망 설계의 완성도와 단지 내·외부 공간 구성, 지역과의 연계성 등이 더욱 중요해졌다는 이유에서다.

대신 성수동이 이미 서울을 대표하는 복합 상권이자 문화 거점으로 자리 잡은 만큼, 이번 수주전의 관건은 아파트와 지역을 유기적으로 연결해 공공성과 상업적 완성도를 동시에 확보할 수 있는지 여부로 좁혀진다. 한강변이라는 상징성에 더해 성수동 고유의 산업·문화적 DNA를 주거 공간에 어떻게 구현하느냐가 조합원 선택의 중요 기준이 될 것이란 전망이다.

이에 맞춰 롯데건설과 대우건설도 차별화된 '도시 맥락' 전략을 내세우고 있다. 롯데건설은 하이엔드 주거 브랜드 '르엘(LE-EL)'을 전면에 내세워 성수4지구를 한강변 최고급 주거벨트의 연장선으로 포지셔닝하고 있다. 반포·대치·청담·잠실 등 한강을 따라 형성된 이른바 '르엘 벨트'를 성수까지 확장하겠다는 전략이다. 또 국내 최고층 건물인 123층짜리 '롯데월드타워' 시공 경험을 바탕으로 초고층 구조물의 안정성과 공정 관리 역량을 강조하고 있다.

아울러 아파트 지하 공간을 단순 주차 기능에서 벗어나 주거 경험 일부로 확장하는 '라이브그라운드(LIVEGROUND)'를 성수4지구에 최초 적용하는 방안까지 검토 중이다. 통합 승하차 구역과 커뮤니티 기능을 결합해 지하와 지상을 유기적으로 연결하겠다는 구상이다. 롯데건설 관계자는 "초고층 시공 경험과 기술력을 바탕으로 성수4지구의 가치를 극대화할 수 있는 명품 설계를 준비하고 있다"며 "조합의 입찰 규정과 홍보 지침도 성실히 준수해 사업에 임할 것"이라고 강조했다.

대우건설은 '세계에 하나뿐인 성수'를 콘셉트로 차별화를 꾀하고 있다. 한강변 랜드마크라는 상징성에 더해 성수동의 산업·문화적 정체성을 주거 공간 전반에 담아내는 스토리텔링에 힘을 싣고 있다. 대우건설 관계자는 "53년간 축적해 온 시공 경험과 기술력을 바탕으로 성수4지구의 상징성과 미래 가치를 담은 주거 명작을 구현하기 위해 전사적 역량을 집중하고 있다"고 밝혔다.